康養(yǎng)項目規(guī)劃需要注意的問題有哪些？

近年來康養(yǎng)項目進入了一個相對快速的上升發(fā)展通道。在規(guī)劃設計方面，雖然這些項目已經(jīng)有了一定程度的探索和實踐，但是仍然存在很多問題。那么，康養(yǎng)項目規(guī)劃需要注意的問題有哪些？四個方面需要格外重視！

1.產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。

從宏觀的國際投資熱點和國家產(chǎn)業(yè)演進趨勢，中觀的區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境和市場契合度到微觀的項目用地區(qū)域環(huán)境和發(fā)展約束，沿著宏觀-中觀-微觀三個層面，正向分析產(chǎn)業(yè)最大機會點和反向篩選最適合項目的落地產(chǎn)業(yè)。

基于產(chǎn)業(yè)條線篩選，詳細分析產(chǎn)業(yè)下屬二級業(yè)態(tài)內(nèi)容，結合項目本身在土地限制、政策紅線、生態(tài)紅線、開發(fā)建設難度、市場競爭風險點等方面的各種“減值”因素，最大程度規(guī)避短板和風險，最大限度發(fā)揮項目優(yōu)勢，選擇最適合項目落地的業(yè)態(tài)。

2.特色差異。

康養(yǎng)土地項目差異化創(chuàng)意應植根于項目土地本身的地方特色元素，如中藥資源、符合康養(yǎng)指標的環(huán)境、具有康養(yǎng)功能的歷史文化、具有康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基礎的地域環(huán)境等。從自己的長板出發(fā)，吸引力核心要始終圍繞自己的差異符號進行梳理。

內(nèi)部差異化吸引要素確定后，對比分析目標市場的需求特征和競爭機會，利用最流行的產(chǎn)品形態(tài)、營銷方式、品牌形象和標志性特征，融合粉絲經(jīng)濟、網(wǎng)絡名人效應、話題營銷等現(xiàn)代營銷手段，塑造市場的差異化競爭力。

3.開發(fā)資金。以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為契機，迎合現(xiàn)有市場投融資熱度，在資金獲取層面，從政策補貼、政府專項債、地方產(chǎn)業(yè)引導資金、企業(yè)投資資金等多個層面，利用康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的養(yǎng)老、康復等熱點業(yè)態(tài)，爭取項目融資，啟動前期開發(fā)。

在長期成本回收和運營盈利階段，康養(yǎng)項目基本屬于復雜業(yè)務范疇，投資回收期高已經(jīng)成為客觀事實。如何通過資本運作提前回收資金成為項目運作的關鍵，整租收取、會員制、售后回租、保險金融、消費信托等形式，都被稱為康養(yǎng)地塊項目資本運作的有效途徑。

4.運營管理。

康養(yǎng)土地項目的開發(fā)一般規(guī)模大、業(yè)態(tài)全面，其運營管理往往超出投資開發(fā)商的能力，因此需要設計多層次、多業(yè)態(tài)的綜合管理能力。因此，在項目運營管理階段，需要明確自己的角色，無論是做整體管控方，還是做專業(yè)運營方，其所需的資源和能力都與背后的運營模式不同。

康養(yǎng)項目的運營管理除了整體管控之外，細節(jié)內(nèi)容的專業(yè)運營能力也是必不可少的，可以參考平臺管理模式下的品牌合作、專業(yè)合作來完成，背后是投資方、開發(fā)商、運營商之間的合作關系和模式的設計，比如股權合作、合資合作等等。

結語：

健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷出現(xiàn)和擴展，而康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)因其關聯(lián)性強、覆蓋面廣，容易與文化事業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)相融合，帶來新的活力生成。康養(yǎng)項目規(guī)劃只有發(fā)揮特長，提升項目競爭力，才能贏得主動地位。

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