目前中國經(jīng)濟正在由高速度轉向高質量轉型，

城市更新的發(fā)展趨勢也要與之相吻合，

走向更具內(nèi)涵的高質量發(fā)展階段，

為人民的美好生活貢獻更多力量！

城市更新的概念在1954年由美國艾森豪威爾成立的顧問委員會提出；1958年在荷蘭海牙召開的城市更新第一次研討會上；城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，并已實現(xiàn)了由單純的物質更新轉變?yōu)樯鐣?經(jīng)濟、文化和環(huán)境等的全面更新階段。

從國外發(fā)展歷史來看，“二戰(zhàn)”結束后可以簡單分為推倒重建、社區(qū)更新、舊城開發(fā)、有機更新四個基本階段，演進過程中更新目標從解決單一問題走向綜合目標體系，行為特征從大拆大建轉變?yōu)橐虻刂埔说拇笮〗Y合模式，更新機制從政府主導發(fā)展為多元共治，價值導向從物質空間改善轉向公共利益的保護與提升。隨著中國城市化進程的不斷推進，我國也針對城市和農(nóng)村中不符合現(xiàn)代化社會和城市發(fā)展的建筑進行了重建和更新，也相繼提出了“舊城改造”、“棚戶區(qū)改造” 以及“城市更新”等相關概念。

“城市更新”與“舊改”、“棚改”究竟有何不同？

城市更新、舊改、棚改的主要區(qū)別

最初的城市更新內(nèi)容以簡單的推倒重建為主，現(xiàn)在隨著城市發(fā)展和居住方式的巨大變遷，人們對于居住環(huán)境、城市生態(tài)的需求也越來越高。目前中國的城市更新正在走向更具內(nèi)涵的高質量發(fā)展階段?，F(xiàn)在的城市更新與以前相比，更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。

城市更新的目的，是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

隨著我國經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，不少城市與城市新區(qū)的迅猛發(fā)展相比，城中片區(qū)發(fā)展明顯滯后，設施老化、業(yè)態(tài)衰退、交通擁擠、傳統(tǒng)風貌特色消退等一系列問題凸顯。

我國主要的城市更新全國性政策

城市更新作為當前城市存量發(fā)展的重要途徑，強調用綜合的、整體性的觀念和行動計劃來解決城市存量發(fā)展過程中遇到的各種問題，促進城市可持續(xù)發(fā)展。過去我國城市化的快速發(fā)展雖然推動了城市空間的擴張，但也造成了中心城區(qū)土地開發(fā)強度的飽和，使得城市的配套功能和空間承載能力并未得到明顯提升。而現(xiàn)在，以舊城改造為主的存量市場不斷受到國家及地方利好政策的支持。

1、按照改造程度分類：拆建類、改建類和保留類

按照改造程度分類表面上是對發(fā)生的改造建設行為進行分類，實質上是按照土地利用強度的變更程度進行分類，按照改造程度從大到小總體上可分為拆建類、改建類和保留類。

· 拆建類即拆除重建，是指進行了完全的物質形態(tài)改變的項目，至少發(fā)生了整棟建筑的拆除，其開發(fā)強度和功能也隨之發(fā)生變化。

· 改建類即局部改建是指更新后對原有建筑進行了部分（而非全部）的拆除，并進行了一定程度的改建、加建。

· 保留類即保留原建筑。包括兩種情形，一是對現(xiàn)狀的維護，如老小區(qū)修繕；二是在保留現(xiàn)有建筑物的基礎上賦予其新的用途，如在既有廠區(qū)注入藝術設計、電商產(chǎn)業(yè)等。

2、按照開發(fā)模式分：政府主導、市場主導、政府和市場合作

從項目的實施主體來看，城市更新一般分為政府主導、市場主導、政府和市場合作三大類。這三大類下根據(jù)不同的開發(fā)模式又細分為九小類。不同模式下的項目周期，房企參與程度及所承擔的風險都有所不同。

城市更新按開發(fā)模式分類

政府主導模式下的三種分類

市場主導模式分類

政府與市場合作模式分類

3、按照原用地功能分類：村改、城改和廠改

城市更新按照原用地功能（改造對象）可以分為舊村改造、舊城改造和舊廠改造三類，也就是國土部文中提出的“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”這“三舊”。該分類方式往往僅具有便于理解的標簽意義，以及進行相關政策附著的指引意義，但并不是在管制意義上有效的分類維度。

城市更新按原用地功能分類

我國當前城市更新流程通常包括申報與立項階段、規(guī)劃編制與審批階段、實施階段、利益分配階段四大環(huán)節(jié)。不同城市對于城市更新流程有不同的規(guī)定，具體步驟又會因為更新項目的內(nèi)容、規(guī)模、發(fā)起的主體不同、類型不一而不同。

城市更新概括步驟及所需時間